Licencia de Obras Menores ¿qué he de saber?

La licencia de obras menores o permiso de construcción es un permiso que se ha de solicitar a la administración local Ayuntamiento para realizar reformas de albañilería.

Se considera obras menores a las que suponen trabajos de albañilería de mantenimiento o mejora pero sin modificar estructura, distribución, fachada o terraza.

Es decir, podemos por ejemplo arreglar un cuarto de baño respetando la distribución existente cambiado azulejos de baño antiguos o picas.

Podemos colocar pavimento en el suelo de la vivienda respetando la distribución de habitaciones y tabiquería.

Y en general esas pequeñas reformas de mantenimiento o mejora que por el desgaste y el uso de nuestra vivienda la vemos fea o desgastada.

¿Qué he de hacer para solicitar una licencia de obras?

Como la regulación urbanística es propia de cada ayuntamiento cada administración local tendrá unas normas diferentes por lo que ante la duda lo mejor es ir a preguntar al Ayuntamiento.

Normalmente, consiste en rellenar una instancia tipo que tienen las administraciones locales donde detallamos las obras que vamos a realizar y el presupuesto aproximado de la misma.

A continuación pagamos la tasa por el la gestión de la instancia y la solicitud de licencia de obras.

El precio de la licencia de obras realmente no es elevado, suele ser el 1,5 la primersa tasa, y después el 4% la segunda tasa.

Como en licencias de obras menores el presupuesto no suele ser muy elevado el precio tampoco se dispara, pero es un gasto a tener en cuenta en el precio final de la reforma de albañilería.

Y pasados entre 15 a 20 días nos contestan del Ayuntamiento diciendo si nos aprueba o no el permiso de construcción.

Si nos dan permiso nos envían otras hojas con el cannon que hemos de pagar por las obras que vamos a realizar.

Que deberemos pagar antes de empezar a realizar las obras.

Una vez aprobado el permiso de construcción.

Una vez aprobado el permiso de construcción podemos comenzar las obras pero hemos de ajustarnos a lo que hemos puesto o solicitado en la licencia de obras.

Ya que los ayuntamientos tienen inspectores de obras que van visitando las obras y las reformas para comprobar que las construcciones se ajustan a lo especificado en el permiso de construcción.

Era práctica habitual poner en el permiso de obras menos cosas de las que se iban realmente a realizar, pero hemos de tener en cuenta que si hacemos esto, corremos que el inspector de obras nos revise y nos revoque la licencia de obras.

Instándonos a solicitar una nueva licencia de obras con todos lo trabajos que se van a realizar y volviendo a pagar las tasas y el canon con riesgo de sanción urbanística.

Notificación de infracción urbanística

Si no hemos respetado lo que solicitamos en el permiso de obras nos puede llegar una notificación de infracción urbanística.

Solicitándonos restaurar la legalidad urbanística o que hagamos un nuevo permiso de obras si las obras que no habíamos incluido son legalizables.

Ya que en el caso de que no lo sean a parte de la sanción urbanística que nos caerá que valoran a unos 600 euros m2 con techo cerrado, y a 300 e m2 con techo abierto.

Nos pueden incluso derribar las obras.

Y como hoy en día la mayoría de ayuntamientos están muy necesitados de dinero contad que si hacéis algo ilegal van a sacar todas las armas para sacaros todo el dinero que puedan.

Incluso aunque parte de las obras sí que estuviesen contempladas en el permiso y penséis que sólo os sancionará por las obras que no estaban incluidas.

Pero no, os sancionarán por todo y al tipo máximo, así que mucho ojo!!.

Obligación de dejar entrar al inspector de obras a mi casa.

Una de las contestaciones más habituales de dueños de casa que van a realizar una obra y tienen pensamiento de hacer algo fuera del permiso de obras.

Es que a su casa el inspector de obras no entra, para eso es su casa, pues estaría bueno….

Pero lo cierto es que en el momento que sacamos un permiso de obras tenemos obligación de dejarlo entrar para supervisar que se está cumpliendo con las obras solicitadas al ayuntamiento.

Y que en su día aprobaron en junta de gobierno.

Si nos negamos que entre el inspector de obras a nuestra casa pueden perfectamente llamar a la policía local para solicitar la entrada.

Y si se la negamos nos pueden sancionar por esto, y después irán al juzgado a que dé la orden un juez.

El único caso en que no pueden entrar es si no se solicitan las licencias de obras correspondientes, pero como los inspectores de obras están dando vueltas a ver si ven indicio de alguna obra nueva.

O alguna obra ilegal o sin permiso de obras, es difícil escaparse y más hoy en día donde la orden es mirar al máximo y recaudar todo lo que se pueda.

El inspector de obras sigue a los camiones de los almacenes de materiales de construcción.

Para hacer el reparto de materiales de construcción los almacenes utilizan camiones rotulados que son fácilmente distinguibles.

Y es práctica habitual por los inspectores de obras seguir a los camiones de almacenes de materiales de construcción para ver dónde descarga las mercancías.

Pudiendo comprobar si la obra a la que están suministrando el material de obra tienen licencia de obras en vigor o no.

Ha llegado tal la obsesión que algún almacenista de material de construcción me comentaba que la inspectora de obras le había dicho que estaban sirviendo una obra en una zona aunque todavía no había detectado cuál era.

Porque todos los mediodías veía el camión aparcado por el mismo sitio, y que estaba investigando.

A lo que el almacenista de materiales de construcción le comentó que no era así, que resulta que el conductor del camión se había quedado unos días coche porque estaba en el taller.

Y se estaba llevando el camión para ir a casa y como vivía por esa zona por eso aparcaba por allí, no porque estuviesen suministrando ninguna obra.

Licencia de obras en suelo rústico no urbanizable

Hace unos cuántos años era práctica habitual por parte de muchos ayuntamientos «permitir» la construcción de casas de campo o chalets en suelo rústico no urbanizable.

Entiéndase por permitir o el hecho de que concediesen licencias de obras para construir en suelo rústico no urbanizable porque es ilegal.

Pero en vez de derribar las construcciones ilegales simplemente pasaban la sanción urbanística para recaudar el dinero y después no tiraban esas casas ilegales.

Por lo que hay muchas casas de campo en muchos municipios que realmente son ilegales y por lo tanto no tienen permiso de obras de construcción.

Pero como ya han pasado una cantidad de años importantes estas han adquirido derechos y ahora nos las puede tirar.

Aunque esto no nos debe hacer pensar que son legales, que no lo son.

Por eso, si con el paso del tiempo estas casas de campo en suelo rústico no urbanizable sin licencia de obras necesitan alguna reforma de albañilería no nos concederán permiso.

Aunque se un permiso de obras menores para hacer o restaurar el zócalo del chalet, o alicatar baños y paredes del interior.

Como no tenían licencias de obras, cualquier reforma de albañilería que se haga está expuesta a una sanción.

Y es lo que habitualmente ocurre, aunque no tenga mucha lógica, porque no vas a dejar que se hunda un tejado, o una pérgola porque se han podrido las vigas de madera.

Aunque no construyas más metros, si no que simplemente hagas una reforma de saneamiento la multa en el caso de que el inspector de obras tenga conciencia de ello vendrá rápida.

Los obreros dados de alta para el permiso de construcción.

Antiguamente, aunque esto depende de cada ayuntamiento, para solicitar una licencia de obras te podían el nombre el albañil que te iba a realizar la reforma de albañilería.

Así como la documentación de que dicho trabajador estaba dado de alta y al día con los pagos a la seguridad social.

De esta forma se «garantizaba» que al menos el oficial de albañil estuviese dado de alta.

Con los años y en teoría con la idea de facilitar la solicitud de permisos de obra en muchos ayuntamientos se quitó este requisito.

Por lo que simplemente los ciudadanos con su documentación independientemente del albañil podía solicitar una licencia de obras menores.

Desde mi punto de vista, esto ha fomentado que la tendencia sea contratar a gente sin dar de alta en la seguridad.

A pesar de los riesgos que se expone que comentamos en el artículo sobre precio hora albañil donde comentábamos los riesgos para el particular que hacía una obra en casa.

Porque el inspector de obras aunque puede identificar a los albañiles para después ponerles también una infracción urbanística no dan parte a la inspección de trabajo.

Ni comprueban si dichos albañiles están dados de alta o no o al día con la seguridad social.

Vamos para detrás en vez de ir para adelante coordinando el trabajo entre administraciones, pero en fin, es lo que hay…